Maklerrecht ...
Inhalt:
- Kurze Einführung zum Thema Provisionsanspruch des Immobilienmaklers
- Makler und Aufwandsentschädigung
Ist die Maklerprovision von der Steuer absetzbar?
- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Maklerrecht 2008/2009
- Wie hoch ist die übliche Maklerprovision?
- Der Makleralleinauftrag
- Der Maklervertrag
- Die Haftung des Maklers ...
- Was ist ein Nachweismakler, was ein Vermittlungsmakler?
- Grundbucheinsicht durch den Makler
- Maklervertrag per Email?
- Der Pseudomakler ...
- Widerspruch gegen die Provisionspflicht ...
- Maklerprovision in der Zwangsversteigerung
- Rechtsprechung zum Maklerrecht
Kurze Einführung zum Thema Provisionsanspruch des Immobilienmaklers
Unter welchen Bedingungen kann der Makler eine Provision verlangen? Muss der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden? Wie hoch darf die Courtage sein,wie hoch ist die übliche Maklerprovision? Ist die Maklerprovision in jedem Fall zu zahlen? .... eine Antwort auf diese und andere Fragen versucht der nachstehende Artikel zu geben:
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Makler und Aufwandsentschädigung:
In mehreren Blogbeiträgen habe ich auf die Problematik von Auwandsentschädigungen in Maklerverträgen hingewiesen (hier, hier,hier und hier). Da die Frage nach der Aufwandsenschädigung in der Beratung häufiger vorkommt, die nachfolgende Zusammenfassung:
Eine Vereinbarung einer Aufwandsentschädigung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unwirksam, wenn sie sich nicht wirklich und ausschließlich nur auf den Ersatz von konkretem Aufwand bezieht. Eine daran orientierte Pauschalierung mit mäßigen Höchstbeträgen ist zulässig (BGHZ, 99,347/383; OLG Oldenburg NJW-RR 2005, 1287 ff.; AG Rendsburg, MDR 2004, 204; AG Lahr, Urteil v. 25.04.2007, Az. 5 C 307/06; AG Gießen a.a.O.; Palandt § 652 Rn. 62). Eine Pauschale von 1.000,00 € sieht die zitierte Rechtsprechung aber nicht mehr als "mäßig" an. Ein weiteres kommt hinzu: Übersteigt die Aufwandsentschädigung 10% der für den Erfolgsfall zu zahlenden Provision, ist eine derartige Vereinbarung beurkundungsbedürftig (Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 9. April 1997 - 8 U 2528/96). Im Erfolgsfall wären 8.365,00 € Provision zu zahlen gewesen. 10% davon sind 836,50 €, sie aber sollen 1.195,00 € zzgl. Mehrwertsteuer zahlen. MaW: Die Vereinbarung in der Kaufabsichtserklärung ist mangels notarieller Beurkundung unwirksam.
Ist die Maklerprovision von der Steuer absetzbar?
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Beschränkt sich die Tätigkeit des Maklers auf den reinen Nachweis, muss sich der Verkäufer Äußerungen des von ihm beauftragten Maklers gegenüber dem Käufer nicht zurechnen lassen. Anders stellt sich die Situation dar, wenn der Makler auftragsgemäß die wesentlichen Vertragsverhandlungen geführt hat. In diesem Fall muss sich der Verkäufer eine arglistige Täuschung des Maklers zurechnen lassen.
In einem duch das OLG Stuttgart zu entscheidenden Fall hatte der Makler dem Käufer einer Immobilie gegenüber wahrheitswidrig behauptet, dass die Ursache der im Keller festgestellten Feuchtigkeit zwischenzeitlich behoben sei. Im späteren Kaufvertrag war zwar ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden. Auf diesen konnte sich der Verkäufer aber aufgrund der ihm zuzurechnenden arglistigen Täuschung des Maklers nicht berufen. Folge: Trotz des Gewährleistungsausschlusses konnte der Käufer den Kaufpreis mindern.
Quelle: OLG Stuttgart, Beschluss vom 24.1.2011 - 13 U 148/10
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Maklerrecht 2008/2009: weiter ...
FAQ:
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision?
Die Höhe der üblichen Maklercourtage ist regional sehr unterschiedlich. In Berlin haben die meisten Makler 6,0 % des Kaufpreises zuzüglich 19% MwSt in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart. 6,0% zuzüglich der 19 %igen Mehrwertsteuer ergibt eine Maklerprovision von 7,14% des Kaufpreises. weiter ...
Die Reservierungsgebühr:
Die Reservierungsgebühr soll für den Makler das Risiko absichern, möglicherweise umfangreich tätig geworden zu sein und mangels späteren Abschlusses eines Hauptvertrages trotzdem leer auszugehen. Alles was Sie hierüber wissen sollten, lesen Sie hier, hier und hier.
Der Makleralleinauftrag ...
Was ist ein Makleralleinauftrag, was ein qualifizierter Makleralleinauftrag? Was ist zu beachten? Ist der erteilte Alleinauftrag wirksam? Kann ein qualifizierter Makleralleinauftrag in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden?
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Der Doppelmakler ...
Darf der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig werden? Wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
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Der Maklervertrag ...
Wie kommt ein Maklervertrag zustande? Reicht das Überreichen eines Exopsées? weiter ...
Die Haftung des Maklers ...
Haftet der Makler, wenn er falsche Angaben im Exposée gemacht hat? Muss er die Bonität des Vertragspartners prüfen? Zu diesen und weiteren Fragen weiter ...
Was ist ein Nachweismakler, was ein Vermittlungsmakler?
Worin besteht der Unterschied zwischen einem Nachweis und einem Vermittlungsmakler?
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Grundbucheinsicht durch den Makler
Darf der Makler zur Berechnung seiner Provision das Grundbuch und die Grundakten einsehen?
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Maklervertrag per Email?
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Der Pseudomakler ...
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Widerspruch gegen die Provisionspflicht ...
Wer in Kenntnis der Provisionspflicht Maklerleistungen entgegennimmt, schließt damit idR konkludent einen Maklervertrag. Das gilt aber nicht uneingeschränkt ...
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Maklerprovision in der Zwangsversteigerung
Eigentlich geht das nicht. Wie es aber doch funktioniert:
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Rechtsprechung zum Maklerrecht:
Grundsatzurteil des BGH zu den Voraussetzungen des "Nachweises":
Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten; dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.
BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - III ZR 82/08 -
Provision trotz Aufhebung des Kaufvertrages
Makler haben auch dann einen Provisionsanspruch, wenn der Kauf- oder Mietvertrag zwar zunächst geschlossen, kurz darauf aber wieder aufgehoben wurde (BGH, Az. III ZR 45/05).
Keine Provision für Verwalter
Verwalter eines Mietshauses kann für Maklertätigkeiten keine Provision verlangen (BGH, Az. III ZR 5/03).
Keine Provision nach 15 Monaten
Liegen zwischen Besichtigung mit dem Makler und Kauf einer Wohnung 15 Monate,ist keine Courtage fällig (OLG Frankfurt, Az. 24 U 5/02
Kenntnis des Maklers vom Mangel des Hauses
Immobilienmakler muss Courtage an den Käufer zurückzahlen, wenn er wusste, dass das Haus vom Schimmel befallen war (BGH, Az. III ZR 295/04)
Fehlende wirtschaftliche Gleichgewichtigkeit:
Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten Preis um 25 % übersteigt.
Oberlandesgericht Dresden; Beschluss vom 18.09.2008-Aktenzeichen: 8 U 1167/08-
Aushändigung des Exposés
Zum Zustandekommen eines Maklervertrages mit Kaufinteressenten bei Angebot des Objekts durch Aushändigung eines Exposés mit entsprechendem Hinweis des Maklers.
BGH, Urteil vom 16.11.2006 - III ZR 57/07
Ursachenzusammenhang bei längerer Zeitdauer:
1. Ausnahmsweise kann der Provisionsanspruch des Maklers auch entstehen, wenn er den Namen des Vermieters nicht bekannt gegeben hat.
2. Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr oder mehr vergangen, so streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebener Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.
BGH, Urteil vom 6.07.2006 _ III ZR 379/04
Zulässigkeit der Provisionszusage bei Abgabe einer Mietgarantie:
Eine Provisionszusage des Mieters an den Wohnungsvermittler ist nicht schon deshalb unwirksam, weil dieser gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter eine Mietgarantie übernommen hatte.
BGH, Urteil vom 6.07.2006 _ III ZR 379/04
Bisheriger Mieter als Mitarbeiter des Wohnungsvermittlers
Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietvertrages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bisherige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht.
BGH, Urteil vom 9.März 2006 - III ZR 235/05:
Offenbarungspflichten des Maklers bei Kenntnis von Mängeln des Objekts
Der bei der Beurkundung des Hauptvertrags anwesende Makler, für den im Wege des Vertrags zugunsten Dritter ein eigener Provisionsanspruch gegen den Vertragsgegner seines Kunden begründet wird, ist dem Vertragsgegner nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (vgl. jetzt § 311 Abs. 2 BGB) zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, dass sein Kunde bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss unrichtige Angaben über den Zustand des Vertragsgegenstandes (hier: Hausbockbefall einer alten Jugendstilvilla) macht.
BGH, Urteil vom 22.September 2005 - III 295/04
Objekte aus dem Bestand des Maklers:
Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkretes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verkäufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags durch den Kunden.
BGH, Urteil vom 22.September 2005 - III ZR 393/04
Bereicherungsanspruch ersetzt nicht den wirksamen Maklervertrag
Wenn es an einem wirksamen Maklervertrag fehlt, vermag allein der Umstand, dass der Vertragsinteressent durch den Nachweis oder die Vermittlung eines Maklers zum Vertragsschluss gelangt ist, einen Bereicherungsanspruch desselben gegen den Interessenten auf Zahlung einer Provision nicht zu begründen. Offen bleibt, ob § 812 BGB überhaupt als Anspruchsgrundlage in Betracht kommt; hierfür müssten zumindest auch alle diejenigen Voraussetzungen und Einschränkungen gelten, die - außer der Kaufmannseigenschaft des tätig gewordenen Maklers - für einen gesetzlichen Anspruch nach § 354 HGB anerkannt sind.
Für einen Maklerlohnanspruch nach § 354 Abs. 1 HGB wird im Regelfall eine vertragliche Grundlage erforderlich sein. Es bedarf allerdings nicht in jedem Fall eines gültigen Vertrages, sofern keine Bedenken gegen die Wirksamkeit des Maklergeschäfts wegen Einigungs- oder Willensmängeln (§§ 145 ff, 104 ff, 116 ff BGB) bestehen und die Vorschrift, aus der sich die Nichtigkeit ergibt - etwa bei formellen Mängeln eines abgeschlossenen Maklervertrages -, nicht den Schutz einer Vertragspartei im Blick hat.
BGH, Urteil vom 7.Juli 2005 - III ZR 397/04:
Allgemeine Geschäftsbedingungen und Verwirkung:
Die Verwendung unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen (hier: der formularmäßige Ausschluss aller Beratungspflichten seitens eines Versicherungsmaklers) rechtfertigt im Regelfall - ohne Hinzutreten besonderer Umstände - keine Verwirkung des Maklerlohnanspruchs.
BGH, Urteil vom 19.Mai 2005 - III ZR 322/04
"Unechte Verflechtung" und Maklerprovision:
Ein Fall "unechter Verflechtung" aufgrund eines institutionellen Interessenkonflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsverwalter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor.
BGH, Beschluss vom 28.April 2005 - III ZR 387/04
BGH, Urteil vom 20.Januar 2005 - III ZR 251/04:
a) Vermittelt der Versicherungsmakler dem Kunden eine Lebensversicherung mit Nettopolice, so entfällt seine vereinbarungsgemäß vom Kunden - in Raten - zu zahlende Abschlussprovision nicht dadurch, dass dieser die Versicherung vorzeitig kündigt.
b) Ein formularmäßiger Ausschluss aller Beratungspflichten des Versicherungsmaklers, auch für den vermittelten Vertrag, benachteiligt den Kunden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deswegen jedenfalls in bezug auf diesen Vertrag gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam.
BGH, Urteil vom 13.Januar 2005 - III ZR 238/04:
Ein Versicherungsmakler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn die Versicherung die Betreuung eines Sachversicherungsvertrags mit einjähriger Laufzeit und Verlängerungsklausel selbst übernimmt und nach dem Handelsbrauch bei derartigen Verträgen der Provisionsanspruch im Fall des Maklerwechsels dem Erstmakler ebenfalls verloren geht.
Wirtschaftliche Identität und Maklerprovision:
Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an.
BGH, Urteil vom 23.10.2003 - III ZR 41/03:
Der Wohnungsvermittler verliert den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete. BGH, Urteil vom 2.10.2003 - III ZR 5/03: